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1.百强房企销售增速更是罕见的负增长3.5%；
2.千亿房企数量为43家，与去年持平；
3.近两成百强房企业绩下滑超过10%。
4.八成以上房企未能完成年度业绩目标。
☉文/凯瑞研究中心
榜单解读列表的解释
2021年房地产市场强弱变化，上半年成交量显著。百城成交面积创同期历史新高，热点三四线城市房价普遍上涨。下半年市场持续转冷，百城成交面积持续下滑，同比跌幅超过30%，为历史罕见。
城市市场越来越分化。详细来看，部分热点城市房价上半年急转直下，下半年掉头向下，部分板块、部分项目价格连连下跌。即使在广州、深圳、厦门等核心一二线城市，市场预期同样是同一个拐点，购房者观望情绪越来越严重。城市压力市场形势越来越严峻，天津、昆明、长春等19个城市落地“限价令”。受此影响，房企打折降价常态化，特价房、抵房等打折活动频繁。
在企业层面，2021年，大型房企的销售增速很少出现负增长。规模房企整体目标完成远少于历史同期，平均目标完成率不到90%，明显低于近三年105%以上的平均水平。在行业去杠杆、市场降温的背景下，大型房企风险暴露不断显现，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，行业从“控制风险”向“暴露风险”转变。
展望2022年，预计企业整体业绩将更加保守，仍会有一定规模房企面临负增长。短期稳健的投资预期难以明显逆转，投资力度修复需要3-6个月。融资方面，行业融资管控趋于常态化，企业偿债压力依然较大。同时，新常态下，大型房企整体经营逻辑将加速向“以销定投”转型，更好地平衡财务杠杆，提升运营管控效率，防范风险，降本增效。
01规模:百强房企全年累计业绩同比下降3.5%。
2021年12月，百强房企实现销售交易额9940.1亿元，单月业绩同比下降35.2%，环比11月增长32.4%。从累计业绩来看，年内百强房企累计业绩增速继续放缓。截至12月底，累计销售成交金额较2020年下降3.5%，大型房企销售增速罕见出现负增长。
纵观全年，2021年中国房地产行业企业整体销售呈现先扬后抑的趋势。一季度，市场购房情绪延续了去年底以来的火爆，企业销售规模较去年同期和2019年大幅增长。二季度后，企业销售增速继续放缓，尤其是下半年市场明显降温。7月份以来，行业百强房企月度增速由正转负，降幅继续扩大。
02
门槛:30强房企保持规模优势
百强门槛200.3亿元
2021年，各梯队房企百强销售门槛持续上升的同时，规模增速也出现一定分化，行业竞争加剧。其中，行业龙头房企继续稳步增长，保持规模优势。10强房企销售和交易金额门槛达到2879.5亿元，同比增长19.8%，比2019年增长42%。TOP20和TOP30房企销售成交金额门槛也分别同比增长9.2%和2.5%，实现规模稳步提升。
另一方面，50强房企销售成交金额门槛较去年同期下降14.9%至570.6亿元，与其他梯队房企有一定差异。截至12月底，TOP100和TOP200房企销售成交金额门槛同比已降至200.3亿元和55.1亿元，规模房企分化加剧。此外，从千亿房企数量来看，2021年全口径千亿房企数量与去年持平，仍为43家。
03企业业绩:年内累计业绩为负的企业数量增加。
2021年房地产百强企业整体业绩不如去年同期，累计业绩同比下降的企业数量增加。详细来看，截至12月底，近四成百强房企累计业绩同比下降，销售规模为负的企业数量较2020年大幅增加。从月度业绩来看，12月份，超过八成的百强房企月度业绩同比下降，其中超过六成同比下降，20家房企月度业绩逐月下降。
但2021年，部分大型房企表现相对较好，如绿城、华润、招商、金地、建发、龙光、滨江等。，均实现较高的同比累计增长。此外，碧桂园今年继续保持三大口径榜单的行业第一、
04目标:大型房企总体目标完成问题
远不如历史时期。
2021年大型房企整体目标完成量远少于历史同期。大型房企平均目标完成率不到90%，明显低于近几年105%以上的平均水平。截至12月底，部分披露年度业绩目标的大型房企，80%以上未完成年度业绩目标。但绿城、华润、金地、滨江等房企仍超额完成年度目标。由此可见，即使大型房企对业绩增长保持谨慎预期，并适度下调年内销售目标，但在下半年市场大幅降温、企业业绩持续萎缩的影响下，多数企业的业绩压力仍然较大。
企业展望:继续谨慎的投资预期
降本增效防风险。
展望2022年，在“不炒”的政策主基调和确保房地产行业有序健康发展的预期下，政策、融资、信贷都将边际改善。在企业层面，预计2022年大型房企的整体业绩会更加谨慎，但预计全年仍会有一定规模房企面临负增长。投资方面，短期内难以扭转稳健的投资预期，投资修复仍需3-6个月。融资方面，行业融资管控趋于常态化，短期内企业偿债压力仍然较大。同时，新常态下，大型房企整体经营逻辑将加速向“以销定投”转型，更好地平衡财务杠杆，提升运营管控效率，防范风险，降本增效。此外，在当前行业整合期，回归产品，强化产品力，提高产品适销性也应该是企业关注的重点。
规模:业绩预期较为谨慎，部分企业面临负增长困境。
总体来看，近年来房地产行业监管不断收紧，2016年以来企业规模增速一直在放缓。特别是2021年下半年以来，市场明显降温，项目去化率表现不佳，房企去化销售回款压力加大。目前来看，预期中的市场底部并没有真正到来，房地产市场短期内仍难言乐观。中国商品房销售规模将进入无增长时代。
根据今年大型房企的实际销售目标，2022年企业整体业绩预期势必更加谨慎，部分企业业绩目标同比持平或下调。2022年，企业在保证货源的同时，要继续积极营销，促进销售，回笼现金。但预计全年仍会有一定规模的房企面临负增长。
投资:谨慎拿地是主旋律，需要3-6个月修复投资。
2021年22个重点城市采取“双集中”供地，给企业投资扩张带来前所未有的挑战。在一年三拍的固定节奏下，房企投资博弈增加，短期资金池深度成为企业增加储备的重要砝码。集中供地叠加房企资金压力加大，导致企业投资扩张动力降低，投资态度保持审慎。全年100强拿地销售比例仅为0.29.创近5年新低。
展望2022年，预计大型房企整体审慎的投资预期难以明显逆转。虽然年底的政治局会议指出，促进房地产业的健康发展和良性循环。但体现在投资的回收上，还是需要一定的传导时间。预计投入3-6个月修复。短期来看，企业间的分化仍将持续，在行业调整期，市场资源也将向优势企业聚集。投资主力仍将是财务稳健、现金充裕的国企和央企。
融资:行业融资管控常态化，短期内企业偿债压力仍然较大。
2021年行业融资政策持续收紧，房企三线监管、房地产贷款集中管理制度常态化。典型规模房企融资总额同比下降26%，近5年来首次出现负增长，达到5年来最低水平。第四季度企业融资一度降至冰点，融资总额同比下降55%。房企资金压力加剧，违约事件频发。同时，不同企业间融资规模和融资成本分化明显，财务状况稳健的国企、央企和优质房企更具优势。
在此背景下，年末中央、部委、金融机构密集发声，向市场释放房企融资政策利好消息，部分企业融资压力略有缓解。但并不意味着房地产信贷政策转向，而是以维稳和纠偏为目的。预计2022年，整体融资环境仍将以维持企业正常融资需求，促进行业良性循环和健康发展为主。短期内房企融资仍将低位运行，企业整体偿债压力仍将较大。未来房企将更多依靠销售回款和自筹资金。
管控:提升运营管控效率，降本增效，强化产品力。
新常态下，高杠杆、高负债的运营模式不能持续。未来，房地产企业的经营逻辑将加速向“以销定投”转型，更好地平衡财务杠杆，增强企业抗风险能力，实现稳健高质量发展。总体战略以审慎经营和风险防范为核心，积极适应新的政策和市场环境。
同时，在当前行业整合期，部分规模房企集中进行了组织架构调整，如区域公司合并、事业部整合等。通过战略精简，坚持主业与精细化管理相结合，“降本增效”给管理层带来收益，缓解流动性压力，抵御行业寒冬。此外，在当前市场背景下，企业应回归产品，持续关注产品升级迭代，加强产品力建设，提高产品适销性，在日益激烈的行业竞争中保持发展优势。
06
市场前景:上半年和下半年市场力量的拐点。
12月，成交止跌回升
2021年12月，房地产市场止跌反弹。29个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长16%，同比降幅收窄至35%，较2019年同期下降26个百分点。
一线城市成交稳步增长，环比增长6%，同比下降30%。其中，上海和广州的成交量环比增长超过30%，同比跌幅仍在20%左右。北京和深圳成交不增反降，同为环比和环比跌幅均超过30%。上海市场两极分化，豪宅再次抢购。部分房源即使总价过亿，开盘当天也会售罄。核心在于二手价格倒挂，买了就能赚。刚需菜去污表现平平，部分项目去污率低于30%。岁末年初，广州市场出现了套牢现象，尤其是那些一二手价格明显倒挂的楼盘，开盘当天就能实现“日光”。
25个二三线城市成交企稳回升，环比增长19%，同比下降36%。其中，二三线城市近七成成交止跌回升，长沙、厦门等。全部上涨70%以上，还有宁波、天津等。都下跌了20%左右。二三线城市超过90%的成交仍在同比下降，超过30%的二三线城市同比减半，只有成都和济南同比转正。
从全年的市场走势来看，房地产市场出现了一强一弱的拐点。上半年成交量显著，百城成交面积创同期历史新高，热点三四线城市房价普遍上涨。下半年市场持续转冷，百城成交面积持续下滑，同比跌幅超过30%，为历史罕见。
城市市场越来越分化。详细来看，部分热点城市房价上半年急转直下，下半年掉头向下，部分板块、部分项目价格连连下跌。即使在广州、深圳、厦门等核心一二线城市，市场预期同样是同一个拐点，购房者观望情绪越来越严重。城市压力市场形势越来越严峻，天津、昆明、长春等19个城市落地“限价令”。受此影响，房企打折降价常态化，特价房、抵房等打折活动频繁。
展望2022年，房地产市场难言乐观。预计全年交易量同比下降5%-10%。受基数极高的影响，上半年难以摆脱下降通道，同比降幅可能进一步扩大。预计下半年成交将企稳回升，同比降幅将明显收窄，甚至转正。
城市市场可能会继续分化。一二线城市市场依然韧性十足，改善型需求依然坚挺，豪宅市场将持续火爆。二三线城市市场可能继续低迷，市场需求和申请力必然被透支，成交将继续低位运行。
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